Värdering av stadskvaliteter för bostäder, kontor och handel i Göteborgsregionen

Äntligen har Göteborgs Stad tagit fram en omfattande analys av vilka kvaliteter i omgivningen till bostaden som göteborgarna efterfrågar. Föga förvånande är det klassiska urbana kvaliteter som efterfrågas, men något förvånande är att värderingen av urbana verksamheter visar sig vara betydligt högre än väntat.

Göteborgs Stad har tillsammans med Mölndals Stad, GR, Fastighetsägarna, Sveriges byggindustrier och GU satt konsulterna SpaceScape och Evidens på att undersöka hur Göteborgarna värderar kvaliteter runt sitt boende. Även Mölndal, Mölnlycke, Ytterby och Älvängen är med i studien. Detta är precis samma typ av analys som tidigare gjorts i Stockholm och som vi har refererat flitigt till, men göteborgsstudien är förbättrad på ett antal punkter.

Studien rapporteras i "Värdeskapande Stadsutveckling - Värdering av stadskvaliteter för bostäder, kontor och handel i Göteborgregionen".

Undersökningen har inte bara studerat vilka kvaliteter i omgivning som folk vill betala för vid köp av bostadsrätter, den har också studerat efterfrågan på hyresrätter (kötider och priser vid andrahandsuthyrning) och vad folk uppger att de värdesätter genom enkätundersökningar. Det visar sig att bostadspriser speglar kötid för hyresrätter och bostadspriser speglar de boendes värderingar av stadsdelen i en stadsmiljöenkät. Allt hänger ihop och det går inte att försöka trolla bort resultaten genom att hävda att det bara är vad välbeställda i bostadsrätter skulle efterfråga, vilket är en invändning ibland som gjordes mot studien i Stockholm.

Hyresgäster visar sig värdera stadskvaliteter på sammasätt som bostadsrättsägare.

Undersökningens resultat visar att urbana kvaliteter och korta avstånd är viktigare än vad som hävdas i traditionella urbanekonomiska teorier. Vi får ännu en spik i regionförstoringsstrategins kista:

För flerbostadshus är det som framförallt värdesätts urbana verksamheter, kvartersstad, närhet till stadskärnan, parkmiljöer och vattenytor. Detta kan förklara 87% av bostadsrättspriserna. Det efterfrågas helt enkelt stad. Det går inte låta bli att utbrista: Det är ju precis det Yimby alltid framfört!

Faktorerna viktade som ovan kan tillsammans med socioekonomiskt index avgöra bostadsrättspriserna till 87 procent.

Kvartersstadsindex är en sammanslagning av två mått: hur stor andel av kvarterets ytterkant som är bebyggt (står byggnaderna mot gatan) och hur stor andel av entréerna som finns i denna ytterkant. Ett helt kringbyggt kvarter med entréer mot gatan får högsta indexet och ett punkthus mitt på en gräsplätt utan direkt koppling till gatan får indexet noll.

Precis som i Stockholm så ger inte några av de testade biltillgänglighetsparametrarna (inklusive tillgång till parkering) något utslag för värderingen av flerbostadshusen.

För småhus framstår närheten till havet och biltillgängligheten till arbetsplatser som viktigast. Det senare ska jämföras med stockholmsresultaten där tillgängligheten till spårbunden trafik var viktigare än tillgänglighet med bil. Det är troligen Göteborgsregionens gleshet som gör sig påmind. Ett större avstånd till motorvägar och järnvägar är också önskvärt här och kopplar med all sannolikhet till bullersituationen. Den stations- och kollektivtrafiknära exploateringen har här en utmaning även om det kanske är möjligt att delvis kompensera genom att säkerställa andra efterfrågade kvaliteter.

Men även för småhusägarna är centralitet, täthet, gångavstånd till kollektivtrafik och urban service viktiga faktorer. Rapporten lyfter fram paradoxen att småhusområden inte kan uppbära dessa efterfrågade urbana funktioner själva och konstaterar att de stadsdelar med de högsta småhuspriserna i hög grad är stadsdelar med en blandning av flerbostadshus och småhus.

Faktorerna viktade som ovan kan tillsammans med socioekonomiskt index avgöra småhuspriserna till 81 procent.

I studien har även kontorshyror samt handels- resp. restaurangomsättning studerats. Resultaten följer kortfattat.

Stadskvaliteter för kontor (kontorshyran förklaras till 88 % av):

1. Tillgänglighet med bil eller kollektivtrafik
2. Urbana verksamheter
3. Kontorskluster
4. Modernitet

Stadskvaliteter för handel (omsättningen förklaras till ca 80 % av):

1. Kluster av handel
2. Kvartersstad
3. Antal anställda inom 250 m
4. Antal parkeringsplatser inom 250 m

Stadskvaliteter för restauranger (omsättningen förklaras till ca 80 % av):

1. Kvartersstadsindex
2. Klusterindex
3. Antal kulturverksamheter inom 250 m
4. Antal anställda inom 250 m

Detta var bara ett axplock och inlägget har varken ambitionen eller möjligheten att bli något annat än en ofullständig sammanfattning med målet att väcka intresse. Det finns så många intressanta resultat och perspektiv i rapporten att det finns all anledningen att läsa den från pärm till pärm. Den ger många och goda argument för den typ av urban planering som Yimby förespråkar.

Framförallt ger den planerarare ett tydligt besked om vilka kvaliteter som efterfrågas och som skapar värden för byggföretagen, fastighetsägarna och inte minst invånarna.

Trevlig läsning!

• Hela rapporten.
• En koncis sammanfattning.
• Ett kort bildspel.